今震災の被害を受けた土地についての
評価の仕方が混乱しています。
通常の土地取引は、売りたい人と買いたい人の
利害関係の一致で値段は成立します。
しかし相続税や固定資産税などの
公的な土地の評価については、
売り買いが無くても、評価をしなければ
ならないからです。
売り買いが無いので、実際にどのぐらいの
価格が妥当かが非常に難しい所です。
今回は、津波や液状化、地割れなど様々な被害が
あり、それぞれの土地で状況が異なります。
その評価の仕方について
ある程度の基準となっていくのが
先日紹介した資産評価システム研究センターが公開した
「土地に関する調査研究」です。
それによると震災と受けた土地は
・地域全体の被害
・個別的な被害
で分類して考えましょうということです。
そして「地域全体の被害」はさらに
・復旧減価
・復興減価
で区分して考えます。
なお、「復興減価」とは、
：都市インフラが震災以前の状態に復元される状態までに
どれだけの費用がかかるなどの減価をいいます。
水道、下水道を元の状態にまで戻す減価の割合をいいます。
また「復興減価」とは
：都市のインフラが回復しても人や物が震災前の状態に
ならないと元の状態には戻りません。
そのため長い時間を掛けて、
建物などの街並みが元の状態に戻るまでの減価の割合をいいます。
でも「津波などの被害を受けた地域にはもう住みたくない！」
という方もいるので、そのような方が多いと
人々もその地域に戻ってくる割合も低くなりますよね。
今回液状化の被害に遭った方も、
「もうココには住みたくない！」という方もいます。
このマイナスな気持ちを専門用語で「心理的嫌悪感（スティグマ）」
といいます。
そんな気持ちが大きいと減価の割合も大きくなります。
あと「減価」って言葉も理解できるようで、わからない言葉ですよね。
ぶっちゃけいうと、震災前と比べて、価値がどれぐらい落ちるのか
という割合です。
もう価値がほとんど無いよ～という地域であれば、
減価の割合は、90%にも及ぶかもしれません。
つまり土地の価値は、震災前の10%になるわけです。
でも税金などの公的な価格の場合には、
「だいたいで決めました」というのは納得を得られません。
そのため、このような根拠付をすることが必要なんですよね。
まとめると、
震災後の土地の価値＝地域全体の被害─復旧減価
│ └復興減価
└個別的な被害
ということです。