先日相談のあった事例です。
自宅の隣地が売りに出ていたため、それを購入した事例です。
ちなみに隣地は戸建住宅が建っている土地でした。
その際にどの方法が一番税金が安くなりますか？
というご質問をいただきました。
パターンとして考えられるのは、下記の４パターン
でした。
あなたはどれが一番税金が安くなると思いますか？
１．敷地は別のまま、そのまま使う
２．敷地は別のまま、建物を取り壊す
３．敷地を繋げて、そのまま使う
４．敷地を繋げて、建物を取り壊す
それぞれ解説して行きましょう。
１．敷地は別のまま、そのまま使う
この場合は、税金はこれまでの金額です。
特に変化はありません。
ただし、空家として見なされると、住宅用地特例の１／６が外される可能性がありますので、ご注意下さい。
２．敷地は別のまま、建物を取り壊す
この場合は更地価格になるので、住宅用地特例の１／６が外されます。
なお、良く住宅用地の１／６が無くなると、非住宅用地という取扱いになります。
でも税金が６倍になると言われますが、実際はそうではありません。
住宅用地 ＝ 評価額×１／６
非住宅用地＝ 評価額×７０％
だからです。
実際には約４倍強の上昇です。
それでも上がることには変わりませんが。
３．敷地を繋げて、そのまま使う
この場合には、住宅用地がどの面積まで適用されるかということに気をつけなければなりません。
２００平方メートルまでが１／６です。
仮に
自宅 ２５０平方メートル
隣地 １５０平方メートル
という仮定で説明しましょう。
元々別な敷地だった時には
自宅 ２００平方メートル：１／６
５０平方メートル：１／３
隣地 １５０平方メートル：１／６
ですが、
敷地を繋げると
自宅 ２５０平方メートル：１／６
隣地 １５０平方メートル：１／６
と全て１／６適用できる可能性があります。
４．敷地を繋げて、建物を取り壊す
敷地を繋げて、隣地の建物を取り壊した場合は、住宅用地は適用になりますが、１／６の適用範囲は少なくなります。
敷地を繋げると
自宅 ２００平方メートル：１／６
５０平方メートル：１／３
隣地 １５０平方メートル：１／３
となり、繋げた隣地は建物が無いため、１／３になるという計算です。
実は今回のケースは、隣地の建物は取り壊して、敷地を繋げたいということでした。
しかも隣地との通路は一部にしてこれまでのフェンスの大部分は残すということでした。
そのため、場合によっては敷地が一体と認められない場合もある危険性がありました。
そのため、私がアドバイスしたことがあります。
それは、
「建物を取り壊す前に、役所に敷地を繋げることを事前に伝えて、住宅用地割合がどのように変わるのか確認をとっておく」
ということです。
つなり納税者側の一方的な解釈で土地活用をしても、役所からそれが意図通りに認められることが少ないからです。
そのため土地の利用形態を変える場合には、事前に役所との立会で、どう課税が変わるかを確認しておくことをオススメします。